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Charges locatives et régularisation : Provisions ou forfait ?

Quelles sont les solutions pour récupérer les charges d’un bail en location ?

Les charges locatives c’est quoi ?

Tout d’abord, les charges locatives sont les dépenses courantes liées à l’occupation du logement. Celles-ci sont donc à la charge du locataire, mais sont d’abord payées par le propriétaire. Ces dépenses sont récupérables sur le locataire, comme le loyer.

Les charges récupérables

Les charges récupérables sont fixées par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Voici les grandes catégories de charges récupérables comprises dans la provision :

  • L’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif
  • Le fonctionnement et l’entretien des ascenseurs
  • Le fonctionnement et l’entretien des parties communes
  • Le parking
  • L’entretien des espaces extérieurs

Voir la liste exhaustive des charges récupérables.

À savoir que la provision est une option pour le propriétaire et n’est pas obligatoire.

La provision sur charges

La provision sur charges est une somme préalablement payée chaque mois qui est remboursée au prorata des dépenses réelles en fin d’année. Elle peut être composée des charges de copropriété (ascenseur, gardien…) et des taxes d’ordure ménagères. Pour les charges de copropriété, le propriétaire paye ses provisions trimestriellement (appels de fonds) et le locataire règle ses provisions avec chaque appel de loyer. Et pour les taxes d’ordures ménagères, les propriétaires paient la taxe d’ordures ménagères annuellement avec leur taxe foncière. Ce poste de charges récupérables est compris dans la provision réglée par le locataire.

La régularisation des charges

Pour établir le montant de la provision, le propriétaire se base sur les résultats de l’année écoulée et sur le budget prévisionnel si le logement est en copropriété. Ce montant va ensuite faire l’objet d’une régularisation chaque année à partir des dépenses réelles du locataire. La plupart du temps, cette régularisation se fait lors de la réception du décompte annuel des charges de copropriétés. Le propriétaire va donc vérifier si la provision a bien couvert les dépenses réelles du locataire. Si la provision n’a pas couvert l’entièreté des dépenses réelles, le locataire devra verser le solde, à contrario, si la provision a couvert plus que les dépenses réelles le propriétaire devra rembourser la somme trop perçue au locataire.

Cette méthode nécessite de transmettre au locataire le décompte par nature de charges ainsi que de tenir à sa disposition les pièces justificatives durant les 6 mois suivant cet envoi. Il est possible pour diverses raisons que la régularisation des charges n’ait pas été réalisée. Dans ce cas, si la régularisation intervient au-delà de la fin de l’année civile suivant la date de l’exigibilité de la régularisation, le locataire pourra demander l’étalement du paiement du complément éventuel (sur 12 mois maximum). Enfin, au-delà de 3 ans, il y a prescription et ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent intervenir.

Le forfait de charges

Cette option est précisée dans le bail et non modifiable en cours de location et n’est possible que pour une location meublée ou une colocation vide. De plus, le montant ne peut pas être régularisé.

Cette option permet d’avoir des charges forfaitaires. C’est une somme fixée et demandée chaque mois au locataire mais, qui ne sera pas ajustée en fonction des charges réellement payées. Cependant, il est précisé dans l’article 8-1 de la Loi du 6 juillet 1989 : « Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ».

 

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